Box 3 — Tweede woning en kortdurende verhuur
Heb je een tweede woning of vakantiewoning die je kortdurend verhuurt? Dan valt die woning in de meeste gevallen in box 3 van de inkomstenbelasting. Dat betekent dat je geen belasting betaalt over je werkelijke huurinkomsten, maar over een fictief rendement op basis van de waarde van de woning.
1. Wanneer valt een woning in box 3?
Een tweede woning of vakantiewoning valt in box 3 als het niet je hoofdverblijf is. Een tweede woning is bijvoorbeeld een vakantiewoning binnen of buiten Nederland. Deze hoort bij je bezittingen in box 3.
Dit geldt ongeacht of je de woning verhuurt of alleen voor eigen gebruik aanhoudt.
2. Hoe werkt de belasting in box 3?
In box 3 betaal je geen belasting over je werkelijke huurinkomsten. De Belastingdienst rekent met een forfaitair rendement — een fictief percentage over de waarde van je vermogen. Over dat fictieve rendement betaal je vervolgens 36% belasting.
Voor een tweede woning in Nederland vermeld je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte. Die staat op de WOZ-beschikking die je hebt gekregen van je gemeente.
Een eventuele hypotheek op de woning mag je aftrekken van je vermogen, maar houd rekening met een schuldendrempel.
3. Wanneer valt verhuur juist níet in box 3?
Er zijn twee situaties waarbij de inkomsten uit een tweede woning niet in box 3 vallen:
- Je verhuurt je eigen hoofdwoning tijdelijk. Verhuur je de woning waar je zelf in woont kortdurend, dan blijft die woning in box 1. Je geeft dan 70% van de ontvangen huur op als inkomen.
- Je doet meer dan alleen verhuren. Er kan sprake zijn van meer dan alleen tijdelijke verhuur als je ook diensten aanbiedt die samenhangen met de verhuur — zoals het verzorgen van ontbijt en diner of het verstrekken van linnengoed. Dan kan de totale huurvergoeding belast zijn als resultaat uit overig werk in box 1. Of dat zo is, hangt af van de hoeveelheid arbeid die je verricht en of je door deze arbeid een hogere opbrengst kunt verwachten.
4. De tegenbewijsregeling: wat als je werkelijke rendement lager is?
Vind je het forfaitaire rendement te hoog ten opzichte van wat je werkelijk verdient? Dan kun je gebruikmaken van de tegenbewijsregeling. Je laat dan zien wat je werkelijke rendement is — en als dat lager uitvalt dan het forfait, wordt je belasting daarop gebaseerd.
Houd er rekening mee dat bij de tegenbewijsregeling ook het voordeel van eigen gebruik van de woning wordt meegeteld. En er geldt geen heffingsvrij vermogen — je vergelijkt puur je werkelijke rendement met het forfait.
5. Wat verandert er in 2028?
Het kabinet streeft ernaar om per 1 januari 2028 een heffing op werkelijk rendement over vermogen in te voeren. Dat betekent dat je dan belasting betaalt over wat je daadwerkelijk ontvangt aan huur en waardestijging — niet meer over een fictief percentage.
De plannen zijn nog niet definitief vastgesteld. Houd de ontwikkelingen goed in de gaten of raadpleeg je adviseur.
Veelvoorkomende valkuilen
Je huurinkomsten hoef je niet apart op te geven
De woning telt al als vermogensbestanddeel mee — de belasting loopt via de waarde van de woning, niet via de inkomsten.
Een hypotheek verlaagt je belastbaar vermogen
Schulden mag je aftrekken van je bezittingen, maar er geldt een schuldendrempel.
WOZ-waarde: peildatum 1 januari voorgaand jaar
Voor je aangifte over 2026 gebruik je de WOZ-waarde per 1 januari 2025.
Buitenlandse vakantiewoningen: andere regels
Bij een woning in het buitenland gelden internationale belastingverdragen — het land waar de woning staat mag deze doorgaans belasten. Je moet de woning wel opgeven in je Nederlandse aangifte.
Veelgestelde vragen
Moet ik mijn huurinkomsten van een tweede woning apart opgeven in box 3?
Nee. In box 3 betaal je geen belasting over je werkelijke huurinkomsten. De woning telt als vermogensbestanddeel mee op basis van de WOZ-waarde, en je betaalt forfaitair rendement over je totale vermogen. De huur zelf hoef je niet apart te vermelden.
Wat is het forfaitaire rendement in box 3?
De Belastingdienst rekent met een fictief rendement over je vermogen. Dat percentage varieert per jaar en wordt vervolgens belast tegen 36%. Voor 2026 is het forfaitair rendement een vast percentage over je bezittingen min schulden (boven de drempel).
Kan ik mijn hypotheek op de tweede woning aftrekken in box 3?
Ja, schulden mag je aftrekken van je bezittingen. Maar er geldt een schuldendrempel: alleen het bedrag boven die drempel verlaagt je belastbaar vermogen. Check de actuele drempel voor het betreffende jaar.
Wat gebeurt er als ik meer dan alleen verhuur (bijv. ontbijt of linnengoed)?
Als je ook diensten aanbiedt die samenhangen met de verhuur — zoals het verzorgen van ontbijt en diner of het verstrekken van linnengoed — kan de totale huurvergoeding belast zijn als resultaat uit overig werk in box 1. Of dat zo is, hangt af van de hoeveelheid arbeid die je verricht en of je door deze arbeid een hogere opbrengst kunt verwachten.
Wat verandert er in 2028 voor box 3?
Het kabinet streeft ernaar om per 1 januari 2028 een heffing op werkelijk rendement over vermogen in te voeren. Dat betekent dat je dan belasting betaalt over wat je daadwerkelijk ontvangt aan huur en waardestijging, niet meer over een fictief percentage. De plannen zijn nog niet definitief vastgesteld.